автор: Камелия И. Иванова
Днамичното развитие на търговския бизнес в условията на повишаващото се ниво на конкуренция предпостави нарастващия се дефецит в търсенето на обменна търговска инфраструктура. Адекватно решение на текущата пазарна ситуация е бързото развитие на модела на търговските центрове от типа „мол”. Тези центрове са форма на организиране на търговската дейност с над 50 годишна история. Съвременното бурно стройтелство на търговски обекти от типа „мол” е регенезис на концепцията за търговски центрове от времето на плановото стопанство, когато решенията се отнасяха до решенията на изграждане на с големи по площ търговски обекти.
За разлика от други сгради в търговията няма гарантирана честота и интензивност на посещения. Тук е силна зависимостта от външни фактори : от икономиката, обществените тенденции и дори от времето като часове и сезони. Затова търговията е винаги гъвкава за промени, на подвижните културни вкусове, на градоустройствени концепции.
С времето търговията е развила най-различни форми, отговарящи на новите технологии и с постоянна цел да бъде притегателна за клиентите.
В началото на новото хилядолетие световната практика в проектиране и изграждане на търговски центрове навлезе нов етап. Създадоха се Втора генерация градоустройствен тип – централноградски и районни центрове за търговия, услуги, развлечения , спорт. Продължават да съществуват и да се развиват извън градски центрове с основно разграничение спред местоположението си и типа услуги.
Типовете се оформят като „Мол” през 60-те години и по-късно тези структури се усъвършенстват . Историята започва в САЩ и се развива така:
- В средата на ХХ век извънградският търговски център , заобиколен от паркинги и представляващ верига от отделни магазини, прераства в многоетажна затворена цялостна сграда.
- По-късно се стига до консолидация и прецезиране на принципите в регионалните центрове, изразено в покриване, климатизация, ориентация на сградите към вътрешната улица, многоетажност, компактен план.
- Между 60-те – 70-те се увеличава мащабът на центровете. Въвежда се естествена дневна светлина, оформя се общественото пространство за почивка, като продължение на „котвата” универсалния магазин, планът става гъвкав.
- Четвъртата фаза е от 80-те години. Прогрес е възвръщането на остъклената търговска галерия от 19 век и съпътстващото я богато вътрешно пространство. Увеличаването на броя на етажите довежда и до типа ветрикален мол. Това е пример на центрове в крайградските зони.
През тази четвърта фаза в САЩ започва стройтелна треска и тя получава специален термин- malling. Всяка от последвалите години се откриват по около 60 – 100 нови мола, с полщ не по малка от 35 000 кв.м. Така родината на мола се населява с над 2000 търговски мастодонта и диктува световната мода в тази насока. Моловете в САЩ поемат до 76% от търговията на страната.Европа също е отворена за новите технологиии едноременно сериозно отстоява традициите си. Новите регионални молове в Европа разчитат на изцяло ново население и на нова локална пътна мрежа. Фактор за обновяване на търговията и за разщирение е използването и събирането на информация чрез всичко и всички- кредитни карти, смарт карти, движение на клиентите, навици, образование, доходи, желание спестявания, сопственост, спорт, музика, книги. Всичко се анализира, технологичните новости превръщат търговията във виртуална. Ако първите големи молове все още разполагат с повече сечение , то новите се издигат над всички сгради в централните градски райони. Днешните молове-суперзвезди често са въплъщение на изобилието, пише Форбс по повод класацията си на „най-добрите молове в света“.Повечето от тези молове са резултат от нарастващото търсене на луксозни стоки в страните от BRIC (Бразилия, Русия, Индия и Китай). Нововъзникващата средна класа привлича марките да отварят магазини на развиващи се пазари, където допреди 1995 г. никой не е чувал за тях. Китайските потребители на практика към момента формират 12% от продажбите на луксозни стоки в глобален мащаб, общо около 6 млрд. долара, по данни на Goldman Sachs. Като преминават една пресечка , хората са на място, където могат да си купят почти всичко за храна, дрехи, книги . Ако пък са с автомобил , имат няколко етажа паркинги под земята. Постепенно концепцията се разширява – по-стари сгради се реконструират, новите задължително включват елементи , за които консуматорът не си е и помислял- ледена пързалка, музей на мадам Тюсо , импровизирана концертна зала, където зрителите се разполагат по всички етажи и балкони за гастрола на някоя звезда.
В Европа много съществуващи търговски центрове на открито се разширяват и получават общ покрив. През 1772 архитектът Джон Гуин проектира редица магазинчета под един покрив по една от главните улици на Оксфорд, получили още тогава имато си oxford covered market , непроменено и до днес. Инвазията на моловете не означава непременно залез на големите универсални магазини, свързали неразливно от столетие името си с някои от европейските столици.
Най-големият мол в Русия се намира в столицата Москва е Крокус Сити мол.
Той се намира на 67 км. западно на един завой на Москва река. Молът е наистина впечетляващ- на 300 000 кв. м, 200 търговски фирми предлагат стоки на 1000 известни световни производители. Кокрус сити разполага с два отделни търговски комплекса, два ресторанта, изложбена площ, спортен център, хотел, казино, кей- за яхти, игрален комплекц, кафене и салон за красота. Екстериора на сградата е в нео-класически тсил и когато човек е под фронтона, като че ли влиза в огромен театър или концертна зала.
Търговският център Алекса е разположен в сърцето на Берлин, на Александерплац. Той се разполага на площ от 183 726 кв.м. Архитектите избират за тема на проекта жената от 20-те години на миналия век, епохата на джаза. Вътрешният дизайн и архитектурният план на Алекса са израз на идентичноста на немската столица и отдават почит на творческият дух на района. Търговският център съдържа четири нива . Последният етаж има обществено-развлекателна функция. Там се помешават мултиплекс, боулин зали, фитнес клуб. На пътвите три нива са разположени специализирани магазини., бутици и луксозни ресторанти. Куполът със златно покритие се вижда от всички етажи. Вътрешният дизайн се отличава с мащабни стенописи.
Търговският център Паладиум е построен на мястото на старата конюшня и казарма в Прага. Проектантите запазват оригиналния архитектурен стил на сградана, като внедряват 41 000 кв.м. проектът и изграждането на търговски център Паладиум предизвиква обществен скандал. Сградата има голяма историческа и културна стойност. Търговският център е висок 11 етажа . Три от тях са подземни паркинги. , три етажа са отделени за офиси и пет за магазини.
Големи стъклени витрини осигуряват безпрепядствена видимост към вътрешността на магазините. Стъклени панели, разположени по проотежение на релия покрив, позволяват етстествената свтетлина на изпълни коридорите.
Търговски център Аркадия- Полша.
Аркадия е най-големият търговски център от своя род в Полша и в централна Европа. Аркадия е дело на френски, американски и полски архитекти. Те спират на елементи от местната фолклор и история, за да създадат уникална като визия сграда на оживен търговски център.
Центърът се състой от четири галерии , като всяка от тях е решена в различен архитектурен стил и с различчен вътрешен дизайн. Главният вход е площадно пространство, образувано от множество постройки с разнообразни фасади. Голямото обществено пространство, разположено през длавния вход на сграда свързва търговския център с заобикалящата го среда. В търговският център се помещават 225 магазина , 15 ресторанта, 10 къта за бързо хранене. Общата площ на мола е 365 760 кв.м.
За тези, които пътуват до Близкия изток или живеят там, молът Villaggio в Доха, Катар, задължително попада в списъка за посещения. Таванът на бялата мраморна сграда е изрисуван като небе, а цялата обстановка с постомодерните си колони и мостове напомня по-скоро декори за филм или тематичен парк. Тук има над 200 магазина, сред които Dolce and Gabanna, Banana Republic и Ralph Lauren.В Мелбърн, Австралия, пък може да посетите GPO, съветват от Форбс. Сградата е в неоренесансов стил и над 100 години в нея се е помещавала пощенска станция. След пожар, който почти я унищожава през 2001 г., тя е превърната в мол с фокус върху местни дизайнерски марки като Wayne Cooper, Zimmermann и Leona Edmisto.И докато твърде горещото време на места като Близкия изток и други райони превръщат затворените търговски молове в атракцията на деня, в САЩ те се изместват от лайфстайл центрове на открито – проекти с перфектен дизайн на средата, с ресторанти и бърз достъп до хипермаркети в близост.Промяната настъпва през 90-те години на миналия век по време на възхода на специализираните търговски вериги като Gap, Abercrombie & Fitch и American Eagle Outfitters. Пазарът на универсалните магазини, които обикновено служат като фокус на един мол и генерират най-много продажби, се оказва наситен и предприемачите са принудени да потърсят нова стратегия за задържане на интереса на потребителите.По-атрактивна се оказва концепцията да се направи стилен открит център, където купувачите могат да се хранят навън през лятото, като същевременно лесно и бързо се придвижват пеш от Victoria’s Secret например до Target през по-студените месеци.Тази година в САЩ се строят 69 търговски центъра от открит тип, спрямо 37 през 2007 г. и 14 през 2006 г., сочат данни на базираната в Бостън Property and Portfolio Research.Същевременно нивото на незаетост за моловете от затворен тип е 6,3% през първото тримесечие на 2008 г., според проучване на компанията за бизнес имоти Reis. Това е най-високото ниво от края на 2001 г. насам.Макар и Щатите вече да започват да загърбват мол културата и да се насочват към изграждането на подобни открити центрове, в страната все още има известни молове, които попадат в класацията на Форбс на най-добрите молове в света като Shops at Columbus Circle в Манхатън. Той има само 52 магазина, но се отличава с микса си от луксозни марки и престижни ресторанти.
Ето и останалите молове, определени от списанието за най-добрите в света:
- Tokyo Midtown, Токио, Япония
- The Galleria, Хюстън, Тексас, САЩ
- Via Bellagio, Лас Вегас, Невада, САЩ
- Roppongi Hills, Токио, Япония
- Ngee Ann City, Сингапур
- Dubai Mall, Дубай, ОАЕ
Най-голеният мол на САЩ е Mall of America. Той е разположен на колосалните 390 000 кв.м.Сградата се намира до здания с квардатен план , затова и тя е решена квадратно. Мола побира повече от 520 магазина разположени на три нива. Молът е организиран в четири различни ядра, в които се предвиждат да се заключат над 900 магазина. Четирите ядра на магазина са декорирани в един стил.
България се намира в перион на усилено стройтелство на градски и районни търговски центрове от типа „мол” Страната ни внася все повече изпитани модели на обществено обслъжване и има възмойност да се поучи от грешките на света. Тенденциите за включване на повече развлекателни дейности в градските се диктува от стремеж в конкурентна среда да се получи бърза възрващаемост на вложените стройтелни средства. Този подход на инвеститорите е повече интуитивен , откилкото изграден от сложни комплексни предварителни проучвания. Като се има в предвид световният опит и превръщане на добрите начинания в „мъртви молове” , се налага прецизна работа на специалисти и участие на държавата във всички етапи на осъществяване на търговски обекти от най-нов тип. Първите софийски молове дебютираха преди две години. Успехът им привлече силен инвестиционен интерес към сегмента. Вълната започна от София, където в момента в различен етап от реализацията си са девет мола освен вече съществуващите три. Варна пък буквално беше залята – вече работи един, до месеци той ще си има конкуренция, а други 11 предстои да бъдат изградени. Пловдив също не беше подминат, като до три години се очаква да има четири търговски центъра от този тип.
Експанзията на моловете продължава и в момента, като всеки град с население около 100 хил. души (основно в областните центрове) ще има поне един нов търговски център в близките години, сочат данни на анализатори и вече заявени инвестиционни намерения (виж картата). Според прогноза, направена от българския офис на консултантската фирма , търговските площи в България ще нараснат с 330% за следващите от 3 до 5 години, като значителна част от инвестициите ще бъдат извън София. Пазарно проучване на друга консултанска компания - пък показва, че в градовете с население под 300 хил. души вече има проекти за изграждане на 51 търговски центъра от различен мащаб (виж каратата), като близо половината са в етап на реализация. Въпреки че на пръв поглед броят е прекалено голям, специалистите са единодушни, че това е нормалното “За мен това е една логична, втора фаза от развитието на пазара. Наблюдава се повишена покупателна способност в почти всички градове, което води до нуждата от повече магазини. В същото време предлагане на модерни търговски площи в областните центрове де факто няма”, обяснява Иглика Йорданова, мениджър търговски площи в Colliers. Според нея фактор за появата на толкова проекти в по-малките градове е липсата на подходящи терени за такъв вид сгради в София, Варна и Пловдив. В трите града конкуренцията за наематели вече е голяма, затова дори и международните инвеститори, специализирани в молове, тепърва трудно ще влязат там. “Пазарът на търговски площи вече е почти разпределен и шансът им да развият добър търговски център е по-голям в по-малките населени места, където все още нямат магазини много от популярните търговски марки”, допълва Йорданова. В подкрепа на тезата й е анализът на Colliers, който показва, че годишната доходност от търговски площи в момента е между 7 и 8% за най-високия клас обекти в големите градове и между 8 и 10% в по-малките. развитие на пазара, в което моловете изместват магазините на търговските улици. Доколко ще бъдат успешни вече е върос на детайлно обмислена стратегия, професионалното управление и близката конкуренция. Заради по-ниските цени на терени в малките градове инвестицията в изграждането на търговски център там е значително по-малка от такава в столцата. В същото време обаче наемните нива на търговските площи особено в централните части на областните градове са почти равни на тези в София. Магазините в “Цум Хасково” например се отдават за 30 евро на кв.м. За сравнение наемните нива във вече работещите молове в София варират между 30 и 60 евро за кв.м в зависимост от големината на магазина, разположението му и срока на подписания договор. Един търговски център не е просто комбинация от бетон, стъкло и желязо, а бизнес и на него трябва да се гледа именно като на такъв”, често повтаря управителя на Mall Sofia Аарон Кедем. Според него успешността на подобна инвестиция е функция на много неща – архитектурата и вътрешния дизайн на сградата, качеството на довършителните работи, микса от магазини и обекти за забавление, професионалното й управление. “Изборът на наематели трябва да е съобразен с покупвателната способност и демографския профил на населението в района”, смята Красимир Димитров от Source. Освен това в малките градове липсват популярни модни марки, популярни вериги за бързо хранене, нови места за забавление като кина, боулинг зали и т.н.
В същото време златното правило “локация, локация, локация” важи с още по-голяма сила в по-малките населени местта, където традиционно потокът от купувачи е голям единствено в централните части на града. Добре е да няма друг търговски център в радиус от поне 50 км, защото традиционно при изготвянето на бизнес план се залага на поток от хора и от съседните населени места, а в граничните градове дори се надяват на клиенти от съседните държави. Добър пример за това са проектите за четири мола в Русе, както и наскоро обявения мол в Хасково и Сандански.
Инвеститорите в проектите за търговски центрове в курортните комплекси като Банско и Слънчев бряг пък разчитат на притока на туристи, но заради сезоността им и задълбочаващата се криза на пазара на ваканционни имоти анализаторите са скептични за успеха им.
“Със сигурност немалка част от заявените проекти нама да се случат или поне не във вида, в който са били заявени. Други пък ще бъдат изградени, но ще се окажат неуспешни. Ще има локации със свръхпредлагане и това ще доведе до спад в наемите и евентуалната цената на мола при продажба”, прогнозира Красимир Димитров.
За момента обаче ситуацията изглежда по различен начин. България е на последно място в съотношението търговски площи на глава от населението в Европа. Потвърждават го данните на международната консултантска компания Jones Lang LaSalle. В България в момента се падат по 15 кв.м модерна търговска площ на 1000 души. Средното за Европа ниво е 180-200 кв.м, но там и доходите са в пъти по-високи.
Промяната в България явно ще е бърза и някои градове може и да изпреварят европейските стандарти. За много от жителите на областните центрове обаче това ще e събитие. А за търговците и инвеститорите – още един обект за печалба.
Излолзвана литература:
1.Четвърта международна научно-приложна конференция „Архитектура, стройтелссство- съвременност” Варна, юли 2007г.
2.Списание Детайли бр. 3 2008г.
3.Известия- издание на ВИНС- варна
4. www.investitor.bg
Сходни статии:
- Роля на офшорните центрове Като правило регионалните финансови центрове съсредоточават финансови дейности като банкиране, застраховане и спомагателни дейности от сферата на финансовия бизнес, които привличат външни клиенти. В този контекст офшорните центрове са международни...
- Развитие на финансовите центрове Международните финансови центрове се развиват през последните години в резултат на създадената относително стабилна регулация на международните валутно-финансови отношения и дефинирането на регионалната структура на капиталовите потоци. Наред с това...
- Световните пари, трите основни валутни блока и съвременен вариант за нови световни пари Изграждането на нова архитектура на съвременния финансов свят е процес на изясняване на обективни тенденции, определящи съответни решения и в крайна сметка процес на ефективно управление на последиците от глобализaцията....
- Съвременната политическа икономия: традиционни подходи и нови посоки „Какво е политическата икономия?” Отговорът на този въпрос е разнопосочен и проблематичен, заради неутвърденото значение на термина. Непосредственият мотив за поставянето на този въпрос е провокиран от две дискусии в...
